Droit en France : nullité d'un contrat de réservation en raison d'un vice portant sur le dépôt de garantie

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23 septembre 2010. – La Cour de cassation a rendu un arrêt portant sur les dépôts de garanties sur les contrats de réservation en vue de la vente en l’état futur d’achèvement d’une maison d’habitation. Le particulier acquéreur avait alors déposé un chèque en garantie de l'achat futur d'une maison. Cette réservation devait courir jusqu'en septembre 2005, date à laquelle le dépôt de garantie serait restitué à défaut d’offre de vente. Or, l'acquisition du terrain, les demandes de permis de construire ont été réalisées après le délai prévu au contrat de réservation. Lors de la proposition de vente, le particulier a formulé certaines exigences dans le contrat : la réduction prix, compte tenu de deux avenants de moins-value, l'inclusion les frais d’acte. En outre, l'intéressé exigeait que le délai de livraison soit précisé et qu’il soit fixé au 30 novembre 2006 avec application de pénalités en cas de retard.

Article R*. 261-29 du code de la construction et de l'habitation
Le dépôt de garantie est fait à un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet ou chez un notaire. Les dépôts des réservataires des différents locaux composant un même immeuble ou un même ensemble immobilier peuvent être groupés dans un compte unique spécial comportant une rubrique par réservataire.

La société a opposé une fin de non-recevoir et demandé au notaire la restitution du dépôt de garantie à l'acquéreur. Le dépôt ainsi rendu, l'acquéreur a donc demandé des dommages-intérêts à la société. En outre, il avait constaté que le chèque de restitution du notaire était tiré sur la caisse des dépôts et consignations. Le chèque, libellé au nom du réservant, n'a pas été versé sur un compte spécial comme l'exigeait les textes en vigueur, mais est passé par la comptabilité du notaire qui l'a déposé à la caisse des dépôts et des consignation. La cour d'appel de Bordeaux a condamné la société à payer les intérêts légaux du dépôt de garantie, les frais de procédure. En revanche, il déboute le particulier dans sa demande de dommages-intérêts et celle en nullité du contrat de réservation. Aucun motif d'ordre économique n'a été subi par l'intéressé. De plus le vice de forme invoqué ne constituait pas une formalité dont le non-respect justifiait la nullité du contrat.

La Cour de cassation n'a pas suivi le raisonnement de la cour d'appel de Bordeaux. Elle estime, au contraire, que cette formalité est substantielle pour la validité de ce contrat. Selon le code de la construction et de l'habitation, « la vente en l’état futur d’achèvement peut être précédée d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble », note la Cour. Et d'ajouter « que le dépôt de garantie est fait à un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet ou chez un notaire. »

Or, « l’absence de remise du dépôt de garantie sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire entraîne la nullité du contrat de réservation, » rappelle la première chambre civile. L'arrêt rendu par la cour d'appel a été censuré sur ce point et l'affaire renvoyé devant cette même cour autrement composée.

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